Bir ev satın alırken ya da kiralarken genellikle evin konumuna, fiyatına, metrekaresine ve bina yaşına bakıyoruz. Ancak tüm bunların yanında taşınmazın resmi durumunu da kontrol etmek gerekiyor. Bu noktada karşımıza çıkan en önemli belgelerden biri ise iskan belgesi.

Özellikle satın almayı düşündüğünüz veya halihazırda yaşadığınız evin iskanı bulunmuyorsa aklınıza şu soru gelebilir: 

İskanı olmayan eve konut sigortası yapılır mı?

Bu sorunun yanıtını verebilmek için öncelikle iskanın ne anlama geldiğini ve neden önemli olduğunu bilmek gerekiyor. Çünkü bir binanın iskan durumuyla ilgili sorunlar, sadece gayrimenkul işlemlerini değil, sigorta sürecini de etkileyebilecek bazı unsurları beraberinde getirebilir.

Peki, iskan nedir, neden alınmaz ve iskanı olmayan bir ev için konut sigortası ya da DASK yaptırmak mümkün müdür? Gelin, tüm bu soruların cevaplarını birlikte keşfedelim. 

İskan Ne Demek? 

İskan, resmi adıyla Yapı Kullanma İzin Belgesi, tamamlanan bir yapının kullanılabilmesi için ilgili idare tarafından verilen resmi belgedir. Bu belge, yapının ruhsat ve onaylı projesi doğrultusunda tamamlandığını ve kullanım açısından gerekli şartları karşıladığını gösterir. 

İskanın tanımından da anlaşıldığı gibi bir evin sadece fiziksel olarak tamamlanmış olması, binanın tüm resmi süreçlerinin de tamamlandığı anlamına gelmez. 

İskan Belgesi Neden Önemli? 

Tanımdan da anlaşılacağı gibi iskan belgesi, bir taşınmazın sadece fiziksel değil, hukuki açıdan da kullanıma hazır olduğunu belgeleyen resmi bir izindir. Bu nedenle pek çok önemli işlem doğrudan bu belgeye bağlıdır. 

• Elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri: İskan belgesi olmayan yapılarda kalıcı abonelik açılamaz. Bu tür binalarda abonelikler şantiye statüsünde işlem görür ve mesken tarifesine kıyasla çok daha yüksek maliyetli olabilir.
• Kat mülkiyetine geçiş: Tapu kat irtifak halinde olan bir konutun kat mülkiyetine dönüştürülebilmesi için iskan belgesi zorunludur. Bu dönüşüm gerçekleşmeden taşınmazın hukuki statüsü kat irtifakı olarak kalmaya devam eder. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı hakkında daha detaylı bilgi için “Konut Sigortasında Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Neden Önemlidir?” yazımızı da inceleyebilirsiniz. 
• Konut kredisi: Birçok banka, iskanı bulunmayan taşınmazlar için kredi değerlendirmesinde ek şartlar arayabilir veya kredi kullandırmayabilir. Bu durum hem alım satım sürecini zorlaştırır hem de taşınmazın piyasa değerini olumsuz etkileyebilir. 
• Hukuki riskler: İskan, binanın ruhsata uygun şekilde yapıldığını tescil eder. Bu belge olmadan ileride hukuki sorunlar çıkabilir ve bazı yükümlülükler tamamen ev sahibine kalabilir.

Binanın İskan Belgesinin Olmamasının Nedenleri Ne Olabilir?

Peki, bir binanın neden iskanı olmayabilir? Aslında her iskansız binanın hikayesi aynı olmayabilir. Çünkü bazı yapılarda iskan başvurusu henüz yapılmamış olabilir. Bazılarında ise yapının projeye uygun tamamlanmaması veya gerekli eksikliklerin giderilmemesi nedeniyle belge alınamayabilir. 

Örneğin; 

• Yapı kullanma izin belgesi için gerekli başvurunun yapılmamış olması,
• Binanın onaylı projeye uygun şekilde tamamlanmaması,
• Ortak alanlarda veya teknik bölümlerde eksiklik bulunması,
• Gerekli belge, harç veya işlemlerin tamamlanmamış olması,
• Ruhsat ve mevcut yapı arasında farklılık bulunması gibi durumlar iskan sürecinin tamamlanmamasına neden olabilir.

Dolayısıyla iskanı olmayan bir evle karşılaşıldığında yapılması gereken ilk şey; bunun nedenini öğrenmek. Çünkü binanın resmi durumu hem taşınmazın kullanımına hem de ileride yapılacak işlemlere ilişkin farklı sonuçlar doğurabilir.

İskansız Eve Sigorta Yaptırmak Mümkün mü? 

İskanı olmayan bir eviniz varsa ya da böyle bir ev almayı düşünüyorsanız aklınıza gelen sorulardan biri de bu yapıya sigorta yaptırılıp yaptırılamayacağı olabilir. Bu noktada ise DASK ve konut sigortasını ayrı ayrı değerlendirmek gerekir. 

İskansız Eve DASK Yaptırılabilir mi?

DASK, 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu kapsamında belirli yapıların deprem riskine karşı güvence altına alınmasını sağlayan zorunlu bir sigortadır.

İskan belgesinin bulunmaması, tek başına DASK yaptırılmasına engel olduğu anlamına gelmez. Ancak DASK kapsamında değerlendirilebilmek için yapının kanunda ve ilgili düzenlemelerde belirtilen şartları taşıması gerekir.

Örneğin tapu kaydı bulunmayan veya mevzuatta belirtilen nitelikleri taşımayan bazı yapılar DASK kapsamı dışında kalabilir. Ayrıca yetkili kamu kurumlarınca yıkılmasına karar verilmiş veya belirli nedenlerle kullanıma uygun olmayan yapılar için de kapsam dışında kalan durumlar bulunabilir. Bu nedenle sadece “İskan var mı, yok mu?” sorusuna bakmak yerine taşınmazın tapu ve yapı durumunun birlikte değerlendirilmesi gerekir.

İskansız Eve Konut Sigortası Yaptırılabilir mi?

Konut sigortası isteğe bağlı bir sigorta türüdür ve DASK gibi yasal bir zorunluluk içermez.

İskan belgesinin bulunmaması da tek başına “Konut sigortası yapılamaz” şeklinde genel bir kural oluşturmaz. Ancak sigorta şirketleri poliçe düzenlerken taşınmazın özelliklerini ve risk durumunu kendi değerlendirme kriterleri doğrultusunda inceleyebilir. Bu nedenle bazı şirketler iskansız yapılar için ek bilgi veya belge talep edebilir, farklı şartlar uygulayabilir ya da belirli teminatlar açısından sınırlamalar getirebilir.

Hasar durumunda teminatın nasıl uygulanacağı da poliçede yer alan özel ve genel şartlara, teminat kapsamına ve hasarın niteliğine göre değişebilir. Bunun için de iskanı olmayan bir konut için sigorta yaptırmak söz konusu olduğunda sadece poliçenin düzenlenip düzenlenemediğine değil, hangi risklerin hangi koşullarla güvence altına alındığına da bakmak gerekir.

Sonuç olarak iskan belgesinin bulunmaması, bir taşınmazın sigortalanmasını her durumda otomatik olarak engelleyen bir durum değil. Ancak iskanın neden alınmadığı, yapının resmi durumu ve tapu bilgileri hem taşınmazla ilgili işlemler hem de sigorta değerlendirmesi açısından önem taşır. Bu nedenle iskanı olmayan bir ev satın almayı veya sigortalatmayı düşünüyorsanız öncelikle binanın iskan durumunu ve bu durumun nedenini araştırmanız; ardından sigorta şirketinin poliçe şartlarını ve teminat kapsamını dikkatle incelemeniz gerekir.

Unutmayın ki Ekol Sigorta olarak konutunuzun özelliklerini ve ihtiyaçlarınızı değerlendirerek size uygun sigorta seçeneklerini belirlemeniz için her zaman yanınızdayız. Konut sigortanızı gözden geçirmek, mevcut poliçenizi değerlendirmek için bizimle iletişime geçebilir veya ve ihtiyaçlarınıza en uygun çözümü belirlemek için hemen teklif talebinde bulunabilirsiniz.